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Novas regras para locação: entenda melhor
Edison Parente da Rocha Martins Neto*
“Exoneração de fiador não é tão simples quanto parece, e mudar de fiador em caso de divórcio, só se ele próprio assim o quiser”
O mercado de locação está feliz e ao mesmo tempo apreensivo. Sem dúvida, as novas regras para aluguel de imóveis no Brasil é um importante marco regulatório, mas, como tal, cria dúvida e grande expectativa em locadores e locatários. Até agora, só li e vi matérias e reportagens dizendo que as novas regras para locação são a solução milagrosa para se evitar o constrangimento de pedir fiador a um amigo ou parente; que é a solução para o problema de falta de oferta de imóveis para aluguel; que vai chover gente querendo ser fiador etc.
Em menos de quarenta e cinco dias de vacatio legis (período que decorre entre o dia da publicação de uma lei e o dia em que ela entra em vigor) fomos inundados por perguntas de clientes, tais como: Minha locação não está mais garantida por fiador? Estou me separando, tenho que mudar de fiador? É verdade que o locatário terá direito a atrasar uma vez a cada dois anos? Já teve cliente candidato a locação que chegou em uma de nossas lojas “exigindo” alugar sem fiador, entre outras situações atípicas. Calma, não é bem assim.
Alugar sem fiador é opcional.
Os contratos já celebrados com fiador continuarão sendo garantidos.
Exoneração de fiador não é tão simples quanto parece.
Mudar de fiador em caso de divórcio, só se o próprio fiador quiser.
O locatário não terá direito de atrasar uma vez a cada dois anos, apenas não poderá complementar a dívida (purgar a mora) em processo de cobrança, caso já o tenha feito uma vez, no período de vinte e quatro meses. Locação de imóveis é coisa séria e nem sempre muito fácil de entender. Muita mudança de regra traz insegurança, ainda mais neste mercado que, historicamente, sempre foi alvo de especulações e incertezas. As alterações, que entraram em vigor no dia 25 de janeiro (2010), mudam várias situações para melhor, claro, entretanto, não são a solução mágica que todos esperam.
Não é para sair por aí alugando imóvel sem fiador. O locador (proprietário) é desconfiado e, certamente, não vai dar o primeiro passo antes de analisar com calma como se comporta o mercado, qual a tendência que está sendo seguida. Para começar, não se trata de nova lei de locação. A lei ainda é a 8.245/91 e continuará assim. O que ocorreu foi a sanção de uma norma (L.12.112/09 que alterou a L.8245/91), específica para locação, com apenas dois artigos, que alteram ou incluem trinta itens da lei de locação em vigor, esta com noventa artigos.
A lei 12.112/09 determinou que, por exemplo, caso uma determinada locação de imóvel tenha sido celebrada sem garantia, em caso de exoneração do fiador ou extinção da fiança, e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, haverá a possibilidade de se obter uma liminar para retirada do locatário do imóvel, em quinze dias. Esta liminar pode ser concedida mesmo antes da primeira audiência. Esse é o ponto mais polêmico e será o principal tema de nosso artigo.
Apesar de a liminar poder ser concedida antes da audiência, dificilmente os juízes concedem-na sem ouvir a outra parte, para evitar cometer injustiças (para dar, apenas, um exemplo, pode ser que o locatário esteja em dia e o locador, por alguma vingança, tenha entrado com o despejo). Vejamos um exemplo prático, uma locação que tenha sido celebrada sem garantias, se respaldando na liminar de desocupação de quinze dias:
O proprietário vai esperar, pelo menos, trinta dias de atraso para entrar com o despejo do inquilino – isso quando não esperar noventa dias, o que é muito comum, também –, pois pode ser que o inquilino pague a dívida com as multas contratuais, correto?
Neste raciocínio, um locatário que atrasou o aluguel dia 05 de janeiro, por mais que o advogado do autor seja rápido, terá a ação de despejo protocolada lá para o dia 20 de fevereiro. Após os trâmites burocráticos legais, distribui-se a ação e, nos melhores juízos, com menos processos (especiais ou comuns), até o juiz analisar o processo e dar a liminar de despejo, pode demorar mais de três meses.
Isso ocorre, pois a natureza da liminar em locação, apesar de urgente, não é preferencial, ou seja, vai ter que “esperar na fila” para ser analisada, como todas as outras liminares de todos os outros processos nas varas cíveis – até agora estamos no dia 20 de maio. A partir daí, o oficial de justiça deverá dar ciência (intimar) ao locatário da decisão para desocupação liminar, para isso pode-se levar, se tudo der certo, mais uns três meses até que se consiga encontrar o réu (se encontrá-lo) – com isso, estamos no dia 20 de agosto, sete meses e quinze dias após o atraso do inquilino.
Após tudo isto, devidamente notificado, aí sim, o locatário terá quinze dias para se retirar do imóvel sem o uso da força. Final da novela: Atraso no dia 05 de janeiro de 2010 e despejo liminar no dia 05 de setembro de 2010. Este exemplo foi usado para o caso específico de ter havido concessão de liminar imediata, sem ser ouvida a outra parte. Caso ocorra de o juiz, por algum motivo, não conceder a liminar logo de saída e queira escutar a parte contrária, como dito acima o processo pode levar mais dois ou três meses.
O exposto na situação prática não é exceção, pode acontecer em qualquer vara das grandes cidades ou mesmo nas menores. Quem vai se arriscar a alugar sem garantias, se o despejo, mesmo com liminar, pode demorar tanto assim? E pior, no fim, o locador não terá nem o imóvel do fiador para penhorar, pois a locação, como dito, foi celebrada sem garantia. Portanto, é nítido que o problema não é oriundo das leis, mas sim dos procedimentos. A morosidade do judiciário é amplamente conhecida.
Em que lugar no mundo, com um pouco de organização judiciária, pode-se demorar mais de três meses para citar um devedor? Em que outro lugar no mundo uma simples ação de cobrança pode demorar mais de dez anos para findar? Em que outro lugar existe tantas possibilidades de manobras jurídicas – embargo disso, embargo daquilo, contestações, apelações, ou seja, recursos sem fim – com o fulcro de protelar o fim do processo?
São milhões de processos para poucas mãos. São estruturas físicas aos pedaços, condições de trabalho que não dão chance aos servidores públicos, incluindo juízes, desembargadores e ministros, de melhorarem ou agilizarem os procedimentos judiciais.
As leis brasileiras estão entre as melhores do planeta, mas de nada adianta se os processos são tão lentos. É como se fosse um cérebro potente, mas com o corpo debilitado que não responde aos comandos daquele.br> Concluindo, as locações só ficarão mais seguras e os despejos mais céleres, quando o judiciário deixar de ser esta máquina emperrada e morosa e, acreditem, isso não deve acontecer tão cedo, apesar de todos os esforços e conquistas que estamos vendo ao longo dos anos. Quando (e se) tudo isso melhorar, poderemos alugar sem garantias. Por enquanto, o melhor mesmo é continuar a pedi-las.
Não estou querendo colocar água na fogueira de ninguém, nem quero dizer que as alterações na lei de locação não foram uma conquista, mas apenas alertar que as coisas não são tão simples assim. Não vejo mal em alertar ao público sobre isto.
*Edison Parente da Rocha Martins Neto é advogado, especialista em Direito Imobiliário e diretor da Administradora Renascença, membro da Bolsa de Imóveis da Barra da Tijuca (BiB).
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Cresce procura por imóveis compactos em Londrina
29/01 - Cresce procura por imóveis compactos em Londrina
Imóvel para locação: bom negócio para o pequeno investidor
29/01 - Imóvel para locação: bom negócio para o pequeno investidor
Atenção: Contribuição Sindical e Anuidade Associativa
26/01 - Atenção: Contribuição Sindical e Anuidade Associativa
Entra em vigor Lei do Inquilinato; confira principais mudanças
25/01 - Entra em vigor Lei do Inquilinato; confira principais mudanças
Nova regra impulsiona consórcios
25/01 - Nova regra impulsiona consórcios
FGTS libera R$ 7 bilhões para obras em cidades-sede da Copa
22/01 - FGTS libera R$ 7 bilhões para obras em cidades-sede da Copa
Prazo médio de crédito para pessoa física mostra crescimento anual e mensal
21/01 - Prazo médio de crédito para pessoa física mostra crescimento anual e mensal
21/01 - Entrega da RAIS
Especialistas esperam aluguel menor com Lei do Inquilinato
20/01 - Especialistas esperam aluguel menor com Lei do Inquilinato
Novas regras de seguro habitacional passam a valer na terça-feira
19/01 - Novas regras de seguro habitacional passam a valer na terça-feira
Inscrições abertas para o Curso de Avaliação de Imóveis
18/01 - Inscrições abertas para o Curso de Avaliação de Imóveis
18/01 - Sem entrada
Sudeste é a região mais cara para se construir
17/01 - Sudeste é a região mais cara para se construir
Inscrições abertas para Curso de Tributação Imobiliária
15/01 - Inscrições abertas para Curso de Tributação Imobiliária
Contratos de locação não são relações de consumo
14/01 - Contratos de locação não são relações de consumo
Setor quer inclusão de imóveis usados no Minha Casa, Minha Vida
14/01 - Setor quer inclusão de imóveis usados no Minha Casa, Minha Vida
Brasileiro de baixa renda poderá ficar isento da taxa de registro de imóveis
12/01 - Brasileiro de baixa renda poderá ficar isento da taxa de registro de imóveis
Projeto de lei limita a 12 parcelas a cobrança de aluguel
12/01 - Projeto de lei limita a 12 parcelas a cobrança de aluguel
Curitiba terá recorde de lançamentos em 2010
11/07 - Curitiba terá recorde de lançamentos em 2010
Em 2009, Habitação liderou investimentos do FGTS
11/01 - Em 2009, Habitação liderou investimentos do FGTS
Baixa renda pode ter acesso a até R$ 172 milhões para financiar moradia
08/01 - Baixa renda pode ter acesso a até R$ 172 milhões para financiar moradia
Florianópolis será sede do XXIII Congresso Nacional de Corretores de Imóveis
07/01 - Florianópolis será sede do XXIII Congresso Nacional de Corretores de Imóveis
Lei do Inquilinato: lojistas contestam mudança que permite despejo em 15 dias
07/01 - Lei do Inquilinato: lojistas contestam mudança que permite despejo em 15 dias
Uso do FGTS para compra de imóvel
06/01 - Uso do FGTS para compra de imóvel
Novos critérios para parcelar dívidas com o Seguro Habitacional
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Comissão altera obrigações de comprador de imóvel na planta
05/01 - Comissão altera obrigações de comprador de imóvel na planta
Investimentos em 2010 - Quem terá um feliz ano novo
04/01 - Investimentos em 2010 - Quem terá um feliz ano novo
Proposta que permite a instituições do SFH parcelar dívidas é aprovada
04/01 - Proposta que permite a instituições do SFH parcelar dívidas é aprovada
ACSP: consumidor ainda está menos à vontade para comprar casa e carro
30/12 - ACSP: consumidor ainda está menos à vontade para comprar casa e carro
Crédito para financiamento de imóveis bateu recorde em 2009, diz ministro
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Crédito pautará toda a economia em 2010
28/12 - Crédito pautará toda a economia em 2010
Bancos podem financiar 500 mil unidades em 2010
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Nota de Falecimento - Luiz Antonio Cossio
25/12 - Nota de Falecimento - Luiz Antonio Cossio
23/12 - O curitibano quer comprar
22/12 - Mensagem de Natal
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Imóveis do litoral têm alta de 60%
21/12 - Imóveis do litoral têm alta de 60%
2010 é o ano do crédito imobiliário, dizem especialistas
18/12 - 2010 é o ano do crédito imobiliário, dizem especialistas
Uso do FGTS em consórcio de imóveis esbarra em regras do SFH
18/12 - Uso do FGTS em consórcio de imóveis esbarra em regras do SFH
16/12 - Recesso de final de ano
Número de moradias no Brasil pode crescer 2,7% ao ano, até 2016
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FGTS poderá ser utilizado no pagamento de consórcios
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Projeto de Richa para estimular restauração de imóveis é aprovado
15/12 - Projeto de Richa para estimular restauração de imóveis é aprovado
Imóveis rurais podem ter certificado de cadastro emitido pela internet
15/12 - Imóveis rurais podem ter certificado de cadastro emitido pela internet
Consórcio de imóveis chega a 530 mil participantes em outubro
14/12 - Consórcio de imóveis chega a 530 mil participantes em outubro
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11/12 - Nova Lei do Inquilinato preocupa locatários de imóveis comerciais
10/12 - O curitibano quer comprar
Consumidor ainda está menos à vontade para comprar casa e carro
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Chegou a hora: 2010 é o ano do crédito imobiliário, dizem especialistas
10/12 - Chegou a hora: 2010 é o ano do crédito imobiliário, dizem especialistas
09/12 - Queda do déficit habitacional
Crédito imobiliário cresce 30% este ano
09/12 - Crédito imobiliário cresce 30% este ano
Aprovada criação da nota fiscal eletrônica que dará desconto no IPTU
09/12 - Aprovada criação da nota fiscal eletrônica que dará desconto no IPTU
Grupo Votorantim vende imóveis em leilão online
08/12 - Grupo Votorantim vende imóveis em leilão online
PL que fixa valor de imóvel como limite de saldo devedor é rejeitado na Câmara
04/12 - PL que fixa valor de imóvel como limite de saldo devedor é rejeitado na Câmara
Financiamentos imobiliários realizados pela Caixa aumentam 93% em 2009
03/12 - Financiamentos imobiliários realizados pela Caixa aumentam 93% em 2009
02/12 - IPTU sobe até 300% em 2010
Sustentabilidade é destaque em feira mundial da construção
02/12 - Sustentabilidade é destaque em feira mundial da construção
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Curitiba tem novo perfil imobiliário
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13/10 - PROFISSIONAL DO ANO: SINDIMÓVEIS-PR vai premiar o Profissional do Ano
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